Gerçek Değer ve Rayiç Değer Farkı Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Gerçek değer ve rayiç değerdeki fark gayrimenkul alıcılarına zarar verecek hususları barındırmaktadır. Gayrimenkul satımındaki bir takım hileler de  gelecekte tüketicilerin zor durumda bırakabilmektir. Böyle bir hile, emlak vergisi ile belediyenin gerçek değeri arasındaki farktır.

En basitinden ”arsa ve daire alıp satarken tapudaki fiyatın rayiç  değerinin değil, gerçek değerinin üzerinde olması” ilerde yer doğabilecek bir sorun adına önleyici bir yapıya sahiptir.

Tapu harcı, genellikle hem alıcıların hem de satıcıların ödeme yaptığı, ancak bedelin tamamı alıcıya yansıtıldığı ve tutarın yüksek olduğu için satıcıların göz ardı ettiği bir konudur. Ancak şirketler yine de bir konutun satış değerini gerçek değerinin altında göstererek gelir vergisi matrahını gizlemek, evin değerini tapuda beyan edilebilecek minimum değer olan “Emlak Vergisi Değeri” altında bildirmek istemektedir. Aslında durum o kadar ilerlemiş ki alıcılar evin ve eşyaların gerçek değerini göstermeye meyilliyse işletmeler satmamayı tercih edebilir.

Konutun Gerçek Değerinden Daha Düşük Gösterilmesi

Konutun gerçek değerinden daha düşük olarak gösterilmesi, gösterilmeyen miktarı riske eder. Şöyle ki;

Emlak vergisi ile vergilendirmeye esas teşkil eden komün gerçeğe uygun değeri; Asgari emlak değerinin üzerinde bölgede bu bölge için yetkili belediyeler tarafından hesaplanan m² alım/satım değeridir. Gerçek rayiç değer, gayrimenkulün günümüz piyasasındaki gerçek alış ve satış değeridir. Belediye rayiç değerleri asgarinin üzerinde hesaplandığı için belediyeler tarafından belirlense de gerçek değerler genellikle bu değerin çok üzerindedir.

Aslında emlak vergisinin üzerinde fiyatı göstermek satış yapan şirketler için risklidir. Mülk maliyetleri satılan mülkün yaklaşık %4’ünü temsil ettiğinden, evin bildirilen değeri ne kadar düşük olursa, ücret o kadar az ödenir ve sonuç olarak durum satıcı için riskli ve yasa dışıdır. Bu durumda evi satan kişi tapuda belirtilen bedele hak kazanır ve alıcı evin bedelini geciktirir veya ödemez ise satıcı sadece senette belirtilen bedeli talep edebilir.

Gerçek Değer ve Rayiç Değer Farkında Vergisel Riskler

Vergi maksatlı değerlendirme yapıldığında ise alıcıların gerçek bir değer üzerinden hareket etmedikleri durumlarda ileri de bir çok riskle karşı karşıya kalabilmeli muhtemeldir. Zira bilindiği üzere, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl içinde gayrimenkul satışından bir kazanç elde edilmesi durumunda, yaptığınız değer artışı oranında bu gelir üzerinden bir vergilendirme yapılmaktadır.

Gerçek Değer ve Rayiç Değer Farkında Önalım Hakkı

Şufa hakkı, diğer bir deyişle önalım hakkı, üçüncü kişilere pay satarken ilk etapta size pay alma hakkı veren bir haktır. Önalım hakkı, ortak mülkiyetin kurulmasıyla doğar ve herhangi bir payın üçüncü kişilere satılmasıyla kullanılabilir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla, rüçhan hakkını kullanan paydaş ile payın satılmakta olduğu alıcı arasında kapsam ve koşulları aynı olan bir satış ilişkisi kurulur. Önalım hakkı, belirli koşullar altında kullanılabilen bir haktır. Medeni Kanun, paydaşlara rüçhan hakkı ile dava açma hakkı vererek mülkün mevcut paydaşlar arasında kalmasını amaçlamıştır. Üçüncü şahısların dış paydaşlar olarak mülke girmesini zorlaştırarak, mevcut paydaşlar arasında süregelen uyumun bozulmasını önlemek içindir.

Şufa hakkı paylı mülkiyette kullanılabilir ve paydaşlar tarafından kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz.

Üzerinde paylı mülkiyet olan bir taşınmazın alımı yapılırken sırf daha düşük bir harç ödemesi için gerçek değerinden daha düşük bir bedel olan belediye rayiç bedelden gösterip üzerini kayıtsız olarak ödeyerek satın alma işlemi yapıldığında taşınmazın diğer yarısına sahip olan kimsenin şufa (ön alım hakkı ) bulunduğundan durum çok riskli bir hale gelmektedir.

Çünkü taşınmazı satan kişinin aslında öncelikle diğer ortağa danışmalı ve o satın almak istemez ise üçüncü bir kişiye satma hakkı vardır. Eğer bu eksiklik giderilmemiş ise bir ön alım davası açılması durumunda kayıtsız ödenen miktar tehlike altındadır.

O nedenle ciddi miktarlar ödenerek yapılan bu gayrimenkul alım ve satımlarında ileride karşılaşılacak risklerin önüne geçmek adına önleyici hukuki hizmet ve süreç için bir yasal danışmanlık hizmeti alınması büyük öneme sahiptir.

AVUKAT DESTEĞİ

Gizlilik

Avukatlık mesleğinin en önemli etik ilkelerinden biri gizlilik olup, hukuk büromuz; 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ile belirlenen gizlilik ve sır saklama ilkesini büyük bir özen ve hassasiyet göstererek uygulamaktadır. Bununla beraber ofisimiz, müvekkillere ait bilgi, belge ve verileri sır tutma yükümlülüğü ve veri sorumluluğu kapsamında gizli tutmakta, üçüncü kişilerle ve kurumlarla hiçbir durumda ve hiçbir şekilde paylaşmamaktadır. Bu bağlamda ofisimiz, dava dosyaları ile ilgili sır saklama yükümlülüğüne uyulacağını yazılı olarak da ilke edinmiştir.

Av. Nasuh Buğra Karadağ